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Der Pächter (Investor) eines Daches besteht in der Regel auf einen Eintrag in das Grundbuch des Verpächters (Dachgeber), um die Rentabilität der Solaranlage sicher zu stellen. Bei öffentlichen Gebäuden wird auf eine Eintragung ins Grundbuch oftmals verzichtet. Zwar sind viele Rechte und Pflichten schon im Pachtvertrag geregelt, doch die Eintragung im Grundbuch ist unter Umständen die wichtigste Absicherung für die Solarstromanlage des Investors.

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein Verzeichnis, das die Rechtsverhältnisse des Eigentümers in Bezug auf sein Grundstück darstellt. Es gibt den aktuellen und dinglichen Rechtszustand von Grundstücken wieder.

Das Grundbuch besteht aus einem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen:

  • Abteilung I (Name des Eigentümers, Anschrift, Grundlage der Eintragung)
  • Abteilung II (Dingliche Rechte und Reallasten)
  • Abteilung III (Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden)

Relevant bei der Anpachtung eines Daches sind die Abteilungen II und III des Grundbuches und zwar jeweils erstrangig. Die Eintragung einer Dienstbarkeit sollte direkt nach Abschluss des Pachtvertrages vollzogen werden.

Warum ein Eintrag ins Grundbuch?

Die Anpachtung von Dächern birgt für den Pächter ein gewisses Risiko. Die Solaranlage lohnt sich für den Investor demnach nur, wenn diese auch gemäß der Laufzeit des EEGs (Erneuerbaren Energien Gesetz) auf dem Dach verbleibt und Strom in das öffentliche Netz einspeist. Die Laufzeit einer Solarstromanlage beträgt 20 Jahre plus dem Jahr der Inbetriebnahme.

In dieser Zeit können etliche Situationen eintreten, die den Betrieb der Solaranlage stören oder gefährden können. Sollte nämlich das Grundstück verkauft oder vererbt werden und auf eine andere Person übergehen, kann bei fehlender Regelung der neue Eigentümer den Abbau der Solaranlage verlangen. Im Falle einer Zwangsversteigerung des Grundstückes und des darauf befindlichen Gebäudes, kann ebenfalls bei fehlender Eintragung der Abbau durch den Insolvenzverwalter verlangt werden.

Was ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit?

Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist ein Nutzungsrecht, das dem jeweilig Begünstigten zusichert, das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen zu dürfen. Ein Nutzungsrecht stellt keine Belastung des Grundstückes dar, sondern lediglich eine Berechtigung. Ein Begünstigter kann eine natürliche oder juristische Person sein. Dieses Recht kann, wenn explizit vereinbart, an Dritte weitergegeben werden.

Was ist ein Rang?

Eintragungen in den Abteilungen werden in verschiedenen Rängen eingetragen. Der erste Eintrag in eine Abteilung ist der erste Rang. Der zweite Eintrag ist der zweite Rang usw. Die Bestimmung des Ranges wird durch das Eintragungsdatum festgelegt. Der ältere Eintrag ist immer einen Rang höher als der nächst jüngere Eintrag.

Welcher Rang für eine Solaranlage?

Die Photovoltaikanlage sollte in der Abteilung II und III jeweils erstrangig eingetragen werden. Ist dies durch einen bereits bestehenden Eintrag nicht möglich, so kann man den Inhaber des Ranges bitten, auf seinen erstrangigen Eintrag zu verzichten (sogenannter Rangrücktritt). Der Inhaber würde, nachdem der Investor auf den ersten Rang gerückt ist, auf den zweiten Rang fallen.

Wo wird die Eintragung vorgenommen?

Die Eintragung wird im Beisein eines Notars vorgenommen. Der Verpächter muss beim Notar erscheinen und per Unterschrift bestätigen, dass der Pächter in das Grundbuch eingetragen wird. Bei einem Rangrücktritt müssen der Verpächter und der momentane Ranginhaber ebenfalls vor dem Notar den Rücktritt schriftlich bestätigen.

Welcher Text kommt in das Grundbuch?

Betreiber von Solaranlagen auf gepachteten Dächern, sichern sich in der Regel im Grundbuch des Gebäudeeigentümers ab. Dazu kann folgender Text als Beispiel für eine Eintragung ins Grundbuch dienen.

“Der Berechtigte hat das Recht, gegen ein angemessenes Entgelt auf dem vorgenannten Grundstück eine Photovoltaikanlage/Solaranlage zu errichten, zu betreiben, zu unterhalten und zu erneuern sowie das Grundstück zu diesem Zweck jederzeit zu betreten und sonst in erforderlichem Umfang in Anspruch zu nehmen.

Des Weiteren hat der Berechtigte das Recht, die zum Betrieb der Photovoltaikanlage/Solaranlage notwendigen Kabel zu verlegen und zum Betrieb der Anlage notwendige Komponenten zu installieren.

Auf dem Grundstück dürfen für die Dauer des Betreibens der Anlage keine baulichen Anlagen errichtet oder sonstige Einwirkungen vorgenommen werden, die den Bestand oder den Betrieb der Anlage beeinträchtigen oder gefährden.

Die Befugnis zur Ausübung dieses Rechts kann der Berechtigte Dritten überlassen.”

Mustervordruck zur Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit nebst Vormerkung im Grundbuch

Was kostet eine Eintragung ins Grundbuch?

Das ist je nach Aufwand unterschiedlich. Der Eintrag kann zwischen 100 Euro und 500 Euro kosten. Die Kosten für die Eintragung lohnen sich aber für den Investor allemal.

Achtung bei öffentlichen Gebäude!

Sehr oft wird gesagt, ein Eintrag ins Grundbuch ist gerade bei einem öffentlichen Gebäude nicht notwendig. Diese Aussage beruht darauf, dass eine Kommune in der Regel nicht insolvent gehen kann. Das ist annähernd richtig. jedoch es gibt Fälle, in denen Kommunen öffentliche Gebäude an private Investoren verkaufen. Sollte dieser Investor anschließend insolvent werden, ist der sichere Betrieb der Solaranlage ebenfalls gefährdet.